Onderwerp: Ondernemer en een hypotheek

Zijn er geen mensen (ouders?) die borg willen staan voor een gedeelte van het bedrag?
Dan wordt het vaak veel eenvoudiger...

Oorspronkelijk geplaatst door Unexplained

Zijn er geen mensen (ouders?) die borg willen staan voor een gedeelte van het bedrag?
Dan wordt het vaak veel eenvoudiger...

Als je bijvoorbeeld 2.5 boekjaar hebt, dan zou dat het missende half jaar goed kunnen maken. Maar in dit geval gaat het om minder dan 1 boekjaar, waarvan de netto resultaten (zo te horen) niet erg winstgevend zijn. Dat gaat je dan dus nooit lukken.

Als je ouders echter bereid zijn om voor een groot bedrag garant te staan, zou je ook kunnen bedenken dat zij de hypotheek zouden kunnen afsluiten en dat jij hen dan gewoon terug betaalt. Als ze in staat zijn om voor zo'n groot bedrag garant te staan, zijn ze waarschijnlijk ook wel in staat om zelf die hypotheek af te sluiten (zeker als ze momenteel al een eigen huis hebben).

Wat betreft de 3 afgelopen boekjaren (voor de overigen die dit lezen); hou er rekening mee dat naar de gemiddelde winst van de afgelopen 3 boekjaren gekeken wordt. Dus stel je hebt het eerst jaar 1000 euro winst, tweede jaar 5000 euro, en derde jaar 100.000, dan wordt er uitgegaan van een inkomen van 35.000 euro (ook al is je huidige inkomen veel hoger). Dus als je van plan bent om in de komende jaren een hypotheek af te sluiten - hou daar dan dus wel rekening mee. Voor de inkomstenbelasting is het wellicht interessant om je winst zo veel mogelijk te drukken, maar voor een hypotheekaanvraag niet.

Hallo allemaal,

Dit is mijn eerste post, maar ik volg het forum reeds geruime tijd.
Zo ook dit interessante onderwerp aangaande een ondernemers hypotheek.

Voorop gesteld ; ik ben geen boekhouder of advocaat, en denk niet de absolute wijsheid in pacht te hebben. Wel ben ik geruime tijd (jaren) ondernemer , heb en een BV en een Limited en een hypotheek.

1). De reden waarom banken moeilijk doen bij ondernemers is het inkomensrisco hierbij. Een eenmanszaak is hierbij de meest in het oog springende met daarbij ondernemers aansprakelijkheid die terugvoert op de persoon. Dus ook je huis als het fout gaat ....
2). Een bank kijkt dus naar een geregeld en vast inkomen. Oftewel loondienst.
Sterker nog ; een uitkering is loondienst en met een uitkering kan men (onder voorwaarden) een hypotheek verkrijgen. De oplossing van een BV of Stichting (hierbij gelijk voor het in dienst treden van) staat niet garant, want dan kijkt de bank naar de werkgever. Die ben je immers zelf, al zij het met een omweg. Maar het geld voor loon komt uit dezelfde lengte of breedte.
3). Om dat af te dekken, wil de bank zien dat de onderneming levensvatbaar is, en zeer belangrijk, dat de ondernemer bewezen heeft in zijn financien te voorzien.
Overigens bestaat er een minimum looneis voor een DGA, oftewel in dienst bij je eigen BV , dus het verhaal veel winst / weinig loon en vice versa gaat maar gedeeltelijk op.
Die 3 jaar die ze willen zien zijn redelijk standaard bij elke bank.
Er wordt vanaf geweken naar gelang de aard van de onderneming, (helaas ) leeftijd van de ondernemer, geschiedenis van de persoon (eerdere faillisementen ?) .
Een goede relatie met de accountmanager van de bank is geen garantie maar helpt wel, hij kent je immers (als het goed is) en de onderneming.
Wat meer helpt is een goede boekhouder die een correcte weergave van je boekcijfers naar de bank toe interpreteert en hierbij een accountantsverklaring afgeeft.
Als het moet neem je hem mee naar het hypotheek gesprek.
Het kost geld (uurtje-factuurtje) maar het loont altijd. Banken praten graag met boekhouders ....
4). Een (UK) Ltd of Limited staat in Nederland voor de handelswet / Kamer van Koophandel en de belastingdienst gelijk aan de BV v.w.b. aansprakelijkheid. Het voordeel is een beperktere publicatieplicht naar de Kamer van Koophandel voor de jaarrekening, en de vrijstelling van kapitaalstorting van 18K euro als in een BV.
Je hoeft er inderdaad niet voor naar Engeland, en de kosten varieren van 400~650 euro voor de oprichting. Een nieuwe Ltd heb je inderdaad als je wilt binnen 1~2 weken, maar een Eenmanszaak omzetten naar een Limited is als een EMZ omzetten naar een BV en vraagt meer tijd. Er zijn inmiddels genoeg aanbieders in Nederland voor een Ltd.


Ik hoop dat jullie iets aan mijn input hebben, in het bijzonder voor de topic starter.

1. Richt een BV op en neem jezelf in dienst.
2. Huur 2 jaar en koop daarna. Je kunt dan van 3 jaar de cijfers overleggen. Misschien wil je over 2 jaar ook wel groter wonen dan in een appartement.

Een BV oprichten en jezelf in dienst nemen is ook niet zaligmakend zoals sommigen hier wel denken. Je bent dan een zgn. DGA (directeur groot aandeelhouder) en daarmee ben je vogelvrij verklaard in Nederland: je hebt geen recht op WW-uitkering mocht je werkloos worden (maar daar betaal je dan ook geen premie voor). Banken hebben dus geen enkele zekerheid voor wat betreft je inkomen in geval van arbeidsongeschikt of faillisement van je bedrijf. Bovendien zijn ze dus ook niet gek: zodra er op je loonstrook DGA staat gaan alle alarmbellen rinkelen. Dit zal bij een LTD niet anders zijn omdat de uiteindelijke constructie hetzelfde is.

Ik ben uiteindelijk, na veel "normale" banken (ING/SNS/ABN AMRO) gehad te hebben, via een tussenpersoon bij de BLG terecht gekomen (Bank Limburgse Gemeenten). Zij verstrekken voor ca 0.25 procent meer dan normaal een risicovollere hypotheek aan ondernemers. Je moet echter wel met een leuk resultaat van de afgelopen 2 a 3 jaar komen en een verhaaltje voor de toekomst. Ook inkomen van je partner is erg welkom ook al is dat niet veel: dit biedt ze net weer iets meer zekerheid.

Wat trouwens ook erg helpt is een goede accountant die achter je staat en de nodige verklaringen af kan geven aan je bank: Deloitte heeft mij daar erg goed bij geholpen.

Gewoon 2 jaar wachten, dan kun je zonder problemen een hypotheek aanvragen bij iedere bank, zonder extra rente, uiteraard mits je enigszins goede jaarcijfers hebt. Ik heb zojuist weer een nieuwe afgesloten ivm verhuizing, zonder problemen. Daarvoor heb ik 4 jr gehuurd.

Mensen,

ook ik heb gelezen dat het als EMZ lastig is om een hypotheek te krijgen. Nu werk ik 40 uur per weer voor een school als systeem/netwerk engineer. daarnaast heb ik mijn eigen bedrijfje in webhosting en serverbeheer. Dat doe ik in de avonduren.

Ik ben nog niet van plan om mijn normale werk op te geven om echt helemaal voor mezelf te beginnen, maar volgend jaar wil ik toch mijn huidige woning verkopen en een nieuwe grotere kopen. Zou dit nog voor problemen kunnen zorgen? zijn er dingen waar ik op moet letten

alvast bedankt.

Henk Bakker
pentabase.nl

Lijkt me geen probleem, aangezien u gewoon een vast dienst verband heefT?

ja, die heb ik gewoon. Dus dat vermoedde ik ook al. Maar zou ik mijn bedrijfsvermogen ook mee kunnen nemen in de berekening? op zich niet zo van toepassing, maar je kan er misschien een grotere hypotheek door krijgen.

Henk Bakker
pentabase.nl

als het winstgevend is zou ik het meenemen ja..

Let wel op dat wanneer je het mee neemt, je weer die 3 jaar krijgt waar men inzage in wil hebben.

Ik heb recent een woning aangekocht en we hebben de zaak gewoon buiten beeld gehouden. Wel een melding van gemaakt voor de volledigheid, maar alles puur op het inkomen van een vast dienstverband berekend.

Voordeel is dat alle winsten uit je onderneming volledig vrij te besteden zijn. Je hebt ze niet nodig om je hypotheek te betalen etc. Mijn vriendin heeft een flexibel contract, daarvan worden dus de minimale uren geteld. Terwijl wij aan kunnen tonen dat ze (sinds ze indienst is) toch gemiddeld meer heeft gewerkt.

Maar toch eist de geldverstrekker om het minimale contract uren te rekenen.

Ik zal rond volgend jaar nog maar 1 jaar aan geschiedenis hebben. dus op dat punt ben ik al uitgesloten. Maar zal het toch meenemen in de gesprekken. Tenslotte wil ik, als het rendabel is, in mijn nieuwe huis een kantoor hebben dat ook als bedrijfspand aangemerkt kan gaan worden. als het bouwtechnisch mogelijk

Henk Bakker
pentabase.nl

Voorwaarden voor je kantoor aan huis (i.v.m. belasting voordeel) kan je o.a. terug vinden bij de belastingdienst.

Belangrijkste is dat je een 'eigen' voordeur hebt voor je bedrijfsruimte.
In het kort houd dit in dat men in je kantoorruimte moet kunnen komen, zonder door je prive woning te wandelen. (Voorzever ik mij niet vergis)

Houd hier rekening mee dat de meeste bestaande woningen hier niet aan voldoen.

Het kostte wat tijd om op te snorren, maar toch gevonden:
http://www.belastingdienst.nl/zakeli....html#P75_7824

Ja, dat had ik ook al gelezen ja. Geldt een trap naar je balkondeuren op de 1e verdieping ook hihi.

Oorspronkelijk geplaatst door pentabase

Ja, dat had ik ook al gelezen ja. Geldt een trap naar je balkondeuren op de 1e verdieping ook hihi.

Geen idee, technisch gezien zou ik zeggen ja, mits je de bad kamer dan maar bij je werkruimte trekt voor de WC.