Nieuwbouw bedrijfsunit kopen

[thrunx]

Hoi allemaal,

Wij zijn aan het kijken om een bedrijfspand te kopen. Dit zou gaan om 2 verdiepingen van 95m2 per verdieping. Dit wordt natuurlijk casco opgeleverd, dus moet er nog een hoop aan gebeuren. We gaan in eerste instantie maar 1 verdieping gebruiken, want we zijn nu met 2 man. We willen het wel inrichten voor 4 werkplekken + vergadertafel.

We hebben geprobeerd daar een globale inschatting voor te maken voor de volgende onderdelen:
- Wanden + systeemplafond
- Gas + elektra meters aansluiten
- Airco incl. verwarming
- Elektra + data aanleggen
- Stuc-werk
- Keukenblok (eenvoudig, geen boiler etc, maar wel koelkast(je))
- WC
- Pantry
- Alarm-installatie
- Inrichting (bureau's, stoelen, vloerbedekking etc)

Mijn vragen
- Zijn er nog meer dingen waar we rekening mee moeten houden?
- Hoeveel denk je dat het per onderdeel ongeveer moet kosten? (kan ik het vergelijken met onze inschatting )
- Stel we willen een ruimte verhuren; kan je dan een huurder na de contractduur 'eruit gooien'? Als we de ruimte dan wél zelf willen gebruiken.

Groeten,
Steven

PS. Aan verzekeringen (opstal, inboedel etc) en belastingen (WOZ, riool etc) hebben we gedacht.

[crazycoder]

Uhh wat dacht je van bekabeling?
edit: ah.. data aanleggen okee..

Kabelgoten rondom, eventueel mogelijkheid om midden in de ruimte(s) kabel uit plafond te laten komen.

Voldoende outlets voor cat5 (of beter) en stroom.

Patchkast bij voorkeur in afgesloten ruimte waar je ook je server kan zetten.

Als je wil verhuren moeten de kantoren op slot kunnen en wellicht via een aparte gang toegankelijk zijn, zelfde geldt voor verdieping.

Lastig om daar bedragen aan te hangen, denk dat je dan beter met o.a. een installateur kan praten. Hangt immers ook van je wensen af.

Je kan een huurder als je het contractueel vastleg er wel uit krijgen..

[Ahead-IT]

Wij hebben dergelijke offerte eveneens aangevraagd in België, het was enorm duur. Het casco gebouw was in principe een koopje, de afwerking die we vroegen was ongeveer dezelfde van diegene die je op zoek bent, en koste all-in rond de 150k-200k. Dit was wel voor een gebouw van 400m2. Dat is uiteraard een pak geld, dat is bijna evenveel als het casco gebouw, alleen voor binnenafwerking, de vloer ligt er zelfs al.

Als je dit dus laat doen, doe dit niet via de bouwheer van het casco gebouw; want daar betaal je gewoon het "dubbele".

Dingen zoals een WC, keukenblokje, dat kost eigenlijk niets in vergelijking. De grote kosten zullen je airco zijn (speciale buizen doorheen het hele pand), alarm, en struc-werken; is vaak maatwerk dus dat komt eveneens niet goedkoop.

Hier MIJN schatting van de kosten als je het laat doen, dit is dus wel in België, door de bouwheer van het casco gebouw, voor 200m2:
- Wanden + systeemplafond -> samen met struc-werken
- Gas + elektra meters aansluiten -> 1500 euro (is hier vaste prijs)
- Airco incl. verwarming -> 10 000 euro
- Elektra + data aanleggen -> 10 000 euro
- Stuc-werk -> 25 000 euro (was bij ons 80 000 euro, we moesten onze kantoren nog bouwen in casco omdat anders te veel warmte verloren ging)
- Keukenblok (eenvoudig, geen boiler etc, maar wel koelkast(je)) -> 1500 euro?
- WC -> 500 euro
- Pantry -> wat is dat :s
- Alarm-installatie -> 2 500 euro
- Inrichting (bureau's, stoelen, vloerbedekking) -> dit loopt snel op, jullie zijn maar met twee maar hou toch rekening, voor degelijk materiaal, 5 a 10 000 euro ... bovendien heb je een groot aantal kleine prutsen nodig ... en dat loopt erg snel op

Nog met iets rekening houden: het is niet omdat bedrijf X een voorstel opmaakt dat die prijzen finaal zijn, soms is er eens een probleem, en dan gaa de prijs uiteraard wat naar boven.

Oja: wat er nog niet bijstaat, is een parking voor je klanten! Bij een casco gebouw in KMO-zone krijg je vaak 2-3 parkings, als het gebouw ontwikkeld is voor 4 werknemers + één klant die komt, dan heb je 5 parkings nodig?

[thrunx]

Kabelgoten rondom

Ok, maar kan je dan een kast tegen de muur zetten? Als je rondom overal kabelgoten hebt...

eventueel mogelijkheid om midden in de ruimte(s) kabel uit plafond te laten komen.

Goed idee

Je kan een huurder als je het contractueel vastleg er wel uit krijgen..

Dat zou mooi zijn

@Ahead-IT: Bedankt voor je inschatting. Parkeerplekken is een goed punt inderdaad. We krijgen er dan 2 parkeerplekken bij, dus moeten daar ff over informeren. Wij komen allebei (sportief ) op de fiets, wonen er vlakbij namelijk. Maar alsnog wel goed om overna te denken

[crazycoder]

Ok, maar kan je dan een kast tegen de muur zetten? Als je rondom overal kabelgoten hebt...

Goed idee

Meestal worden alleen de buitenmuren van kabelgoten voorzien. De rest kan ook maar wordt vrij prijzig. Ligt ook beetje aan hoe groot de kantoren worden.

Als je kies voor kabel uit het plafond, zorg er dan voor dat de outlet boven het plafond zit. Het laatste stuk doe je dan met een patchkabel.

Als je al dit fraais laat doen eis dan unieke nummering en schema. Je wil niet weten hoe vaak installateurs er een zootje van maken.

[groenleer]

Een beetje kabelinstallateur werkt je autocad bouwtekeningen bij met de punten waar je outlets zitten.

Wanneer je nu voor een kabelinfrastructuur moet gaan, wil ik je adviseren om Cat6A te overwegen. Een kabelinfrastructuur leg je meestal voor een jaar of 10 tot 20 aan. Daarnaast zorg er voor dat je per werkplek, minimaal 2 aansluitingen hebt, met elk een 4-paars kabel (8 kabels) dit zodat je Gigabit over ethernet/utp kunt halen.
Daarnaast mag je kabelinfrastructuur tussen outlet en patchpaneel nooit de lengte van 90 meter overschrijden. Je moet namelijk rekening houden met patchkabels aan beide zijden. Bij 90 meter infrastructuur kabel, kun je 2x 5meter patch kabel hanteren.

Verder doe je er goed aan om op elke etage een apparte patchkast te plaatsen (al is het een 9U wand kast), en daar tussen een paar verticale connecties te realiseren (bijvoorbeeld een 8 vezelige glaskabel, voor 4 glasvezel verbindingen (1 verbinding=2vezels) )
Met behulp van je verticale connecties kan je dan altijd nog je switch boven, met de switch beneden verbinden. Of een binnengekomen verbinding, naar boven toe door patchen.

@Ahead-IT
10.000 voor je kabel infrastructuur?
Hoeveel patchaansluitingen heb je toen maar willen laten realiseren? Of hebben ze daar ook de patchkasten in opgenomen? Ik denk dat dat een lage schatting is.

[Ahead-IT]

Het is niet enkel netwerk dat moet voorzien worden, ook voldoende stroomvoorziening. De prijs was gebaseerd op grondaansluitingen, dus niet via kabelgoten wat eigenlijk minder afgewerkt is. Per werkplek hebben wij toch snel 10 a 15 stopcontacten nodig...

Wat ik trouwens niet zie staan is verlichting? Je kan ook aan de bouwheer vragen of het mogelijk is om een doorzichtige koepel te plaatsen in het dak, waardoor je niet zoveel extra lichten meer hoeft te hangen.

[crazycoder]

Een beetje kabelinstallateur werkt je autocad bouwtekeningen bij met de punten waar je outlets zitten.

Die kreet binnenkort eens iemand voor z'n voeten gooien bij die jongens mag je al blij zijn als ze een post-it plakken.. niet mijn keuze maar je moet wat..

Wanneer je nu voor een kabelinfrastructuur moet gaan, wil ik je adviseren om Cat6A te overwegen. Een kabelinfrastructuur leg je meestal voor een jaar of 10 tot 20 aan. Daarnaast zorg er voor dat je per werkplek, minimaal 2 aansluitingen hebt

Afhankelijk van gebruiksdoel raden wij meestal tenminste 3 per werkplek aan:
1 x pc
1 x telefoon
1 x reserve

Reserve wordt dan, afhankelijk van de situatie, gebruikt voor bijv. een printer of een laptop..

Verder doe je er goed aan om op elke etage een apparte patchkast te plaatsen (al is het een 9U wand kast), en daar tussen een paar verticale connecties te realiseren (bijvoorbeeld een 8 vezelige glaskabel, voor 4 glasvezel verbindingen (1 verbinding=2vezels) )
Met behulp van je verticale connecties kan je dan altijd nog je switch boven, met de switch beneden verbinden. Of een binnengekomen verbinding, naar boven toe door patchen.

Denk dat zoiets voor een pand van 2 verdiepingen 95m2 een beetje overdreven is.

[groenleer]

Denk dat zoiets voor een pand van 2 verdiepingen 95m2 een beetje overdreven is.

Wellicht overdreven, maar je bent niet blij als jouw bovenburen in jouw patchkast moeten zijn.
Het stuk horizontale en verticale bekabeling is juist bedacht om een goede structuur te realiseren, die ook nog een 'modulair' is. En dan bedoel ik dat je gemakkelijk de verschillende etages aan een netwerk kan koppelen. Zo'n fiber mag dan misschien iets kosten, maar vaak kun je er wel profijt van hebben.

3 aansluitingen per werkplek is inderdaad geen overbodige luxe, maar in veel gevallen zul je het ook niet gebruiken. Tenzei je nog een analoge telefoon centrale hebt. 95% van de VoIP telefoons bied je de mogelijkheid om door te lussen.

Wat betreft de tekeningen bij werken, bij mijn weten is het zelfs verplicht om aansluitingen in de tekeningen te verwerken. Dit zal ik eventjes na vragen van de week. Ben momenteel bij een kabelinstallateur bezig. Voor brandmeldcentrales is het zeker verplicht. En volgens mij voor alle andere soorten outlets ook.

Je stopcontacten en licht schakelaars staan namelijk ook aangegeven op je bouwtekening, en je bouwtekening moet bijgehouden worden met 'elke' modificatie die je maakt normaal gesproken.

Het is niet enkel netwerk dat moet voorzien worden, ook voldoende stroomvoorziening. De prijs was gebaseerd op grondaansluitingen, dus niet via kabelgoten wat eigenlijk minder afgewerkt is. Per werkplek hebben wij toch snel 10 a 15 stopcontacten nodig...

Wat ik trouwens niet zie staan is verlichting? Je kan ook aan de bouwheer vragen of het mogelijk is om een doorzichtige koepel te plaatsen in het dak, waardoor je niet zoveel extra lichten meer hoeft te hangen.

Omgh. Wat hebben jullie op een werkplek staan?

Wat ik zo kan bedenken per werkplek:
PC (1x stroom)
Monitor (1x stroom)
Telefoon (1x stoom indien geen PoE)

Optioneel:
Bureaulamp (1x stroom)
In het geval van een dual-monitor setup, deze is lang niet altijd nodig een extra stopcontact.

Ik kom dus op 5 stopcontacten.

[Ahead-IT]

Wij werken op quad monitor setups, het loopt snel op hoor:
4 x scherm
1 x pc
1 x label printer (shipping)
1 x klavier/muis
1 x PDA
1 x boxen
1 x papierplooimachine
1 x lamp
1 x VOIP telefoon

Zie, ik zit al aan 12 zonder veel speciaals

Beter onmiddellijk wat stopcontacten extra ipv met van die uitbreidingsdozen te werken. Ook bijvoorbeeld 3 a 4 x netwerk per plek (1 x telefoon, 1 x pc, 2x spare voor ander netwerk apparaat ... je weet nooit wat de toekomst brengt & het is toch de bedoeling dat het gebouw binnen 15 jaar nog even functioneel is)

[crazycoder]

Wij werken op quad monitor setups, het loopt snel op hoor:
4 x scherm
1 x pc
1 x label printer (shipping)
1 x klavier/muis
1 x PDA
1 x boxen
1 x papierplooimachine
1 x lamp
1 x VOIP telefoon

Zie, ik zit al aan 12 zonder veel speciaals

Beter onmiddellijk wat stopcontacten extra ipv met van die uitbreidingsdozen te werken. Ook bijvoorbeeld 3 a 4 x netwerk per plek (1 x telefoon, 1 x pc, 2x spare voor ander netwerk apparaat ... je weet nooit wat de toekomst brengt & het is toch de bedoeling dat het gebouw binnen 15 jaar nog even functioneel is)

Labelprinter etc kan je per afdeling plaatsen, niet zo zeer per werkplek.

Ik denk dat je geen 15 jaar vooruit kan kijken. Je mag blij zijn als je meer dan 6 jaar kan werken zonder wijzigingen aan bekabeling. Met wijzigingen bedoel ik bijplaatsen e.d. je kan alles wel bij aanleg realiseren maar dan ben je een vermogen kwijt terwijl dat niet nodig is.

[groenleer]

Wij werken op quad monitor setups, het loopt snel op hoor:
4 x scherm
1 x pc
1 x label printer (shipping)
1 x klavier/muis
1 x PDA
1 x boxen
1 x papierplooimachine
1 x lamp
1 x VOIP telefoon

Zie, ik zit al aan 12 zonder veel speciaals

VoIP: PoE, scheelt al 1,
labelprinter, doe dit per afdeling, of maak gebruik van die documentbags die buiten op de doos worden geplakt.
klavier/muis, je bedoelt toetsenbord en muis? Heb je daar een stopcontact voor nodig? We gebruiken hier gewoon van die dingen met USB/ps2 aansluiting + kabel, scheelt ook.
PDA, hier heb je een punt, al kun je ze ook via usb opladen
boxen, neem een monitor met ingebouwde boxen, je hoeft niet de hele afdeling van muziek te voorzien. Als dat wel nodig is koop een radio, of laat speakers in het plafond inbouwen op 12volts basis, ook nuttig voor omroep/ontruiming.
Papierplooi machine? Als in zo'n ding om je brieven te vouwen? Die heb je 1 nodig voor je hele bedrijf, namelijk bij de receptioniste. Eventueel nog 1 bij logistiek.

4 schermen, dat had ik inderdaad al eens gezien op een foto van jullie werkplekken. Hier ontgaat mij enigzins het nut van op een standaard werkplek.
Wat doe je, dat je 4 schermen nodig hebt, buiten dat het fijn is op 1 monitor IRC te hebben en op een andere WHT?

Ik ben van mening dat je in sommige gevallen beter een stekkerblok kan neerleggen dan meteen 15 stopcontacten te realiseren (welke vaak 7,50 per stuk zijn, exclusief draden)

Verder wel leuk om eens te horen wat anderen er bij plaatsen.
Op het thuis kantoor kan ik me 15 stuks voorstellen, maar in een kantooromgeving lijkt het me toch echt overkil.

[crazycoder]

V4 schermen, dat had ik inderdaad al eens gezien op een foto van jullie werkplekken. Hier ontgaat mij enigzins het nut van op een standaard werkplek.
Wat doe je, dat je 4 schermen nodig hebt, buiten dat het fijn is op 1 monitor IRC te hebben en op een andere WHT?

1 om via de webcams naar de secretaresse te gluren
1 om op te werken

Ik ben van mening dat je in sommige gevallen beter een stekkerblok kan neerleggen dan meteen 15 stopcontacten te realiseren (welke vaak 7,50 per stuk zijn, exclusief draden)

Verder wel leuk om eens te horen wat anderen er bij plaatsen.
Op het thuis kantoor kan ik me 15 stuks voorstellen, maar in een kantooromgeving lijkt het me toch echt overkil.

Stoom?
1 x monitor
1 x pc
1 x tel/rekenmachine (met rol)
1 x reserve voor bijv een printer

Maar je bent natuurlijk heel erg afhankelijk van de situatie ter plaatse. Soms zit de kabelgoot al dusdanig vol dat een (beveiligd) stekkerblok een betere keuze is. Niet in de laatste plaats omdat het een bundel kabels scheelt. Kabelgoot onder bureau zit soms aardig vol..

[Ahead-IT]

Onze ervaring leert om toch voldoende stekkers te plaatsen, heb hier net even gekeken en hier staat ook nog een betaalautomaat en een oplader voor een handsfree kit.

Kortom, als je berekend dat je 4 stekkers nodig zal hebben, vraag dan toch best bijvoorbeeld 2 aansluitingen extra. 15 stekkers zal voor velen overkill zijn; maar telkens afhankelijk van werkplek tot werkplek.

[Ospito]

Ga voor de zekerheid even na of er in de oplevering van de casco bedrijfsunit een dekvloer is meegenomen. In enkele gevallen zie je dat er enkel een betonnen bouwvloer aanwezig is, geloof me, daar leg je geen vloerbedekking op Als er geen dekvloer is, dan moet je deze dus zelf nog regelen, afhankelijk van de hoogte van de vloer kan een bedrijf je vertellen wat de beste optie is, zand-cement vlinderen, of een anhydriet vloer gieten. Ik denk dat je hiervoor al snel rekening moet houden met € 5000,00.

Let ook op dat je wat brandmelders en brandslanghaspel, of blussers plaatst/laat plaatsen. In sommige gevallen (afhankelijk van het formaat bedrijfsruimte, eisen ken ik niet) moet het gekeurd worden door de brandweer. Bij het plaatsen van een brandslanghaspel moet voor zover ik weet een terugslagklep en een verzegeling (i.v.m. leginella en toestanden) aanwezig zijn. Officieel moeten die dingen één keer per jaar gekeurd worden geloof ik.

Houdt er bij een alarm ook rekening mee dat je maandelijke kosten hebt aand e meldkamer.

Voor een systeemplafond kun je in je eigen begroting wel uit gaan van € 16,00 per m2, ook afhankelijk van de situatie.

Voor iets degelijks op de vloer kun je voor tapijt uit gaan van zo'n € 20,00 - € 25,00 per m2. Linoleum, plavuizen e.d. zijn wat duurder. Als je kiest voor laminaat, kies dan echt een goede kwaliteit, met een bureaustoel er overheen rijden is niet bevorderlijk en het laminaat zal aan de randen zelfs afbreken. Het beste gebruik je bij laminaat zo'n transparante beschermingsplaat.

Wat betreft airco. Er zijn mooie kanalen sytemen waarmee je gelijkmatig de lucht verdeelt over je pand, je voelt dan niet zo'n koude, of warme straal in je nek of gezicht. Dergelijke systemen worden ingebouwd in je systeemplafond (uitblaasroosters). Dit heeft echter als nadeel dat je vaak niet maar één ruimte kunt koelen of verwarmen, maar alleen het hele pand. Kijk dus goed naar wat je wensen zijn en plaats bijv. losse units in de ruimtes (ook in te bouwen in het plafond, of voor kleinere ruimtes worden ze vaak aan de muur gemonteerd). Ik denk dat € 10.000,00 een reëele schatting is.

Houdt inderdaad ook rekening met verlichting, een glazen koepel voor daglicht is natuurlijk een goed idee, maar als je 's-avonds wilt of moet werken dan wil je ook voldoende verlichting hebben, niets is zo vervelend als te weinig licht.

Vraag altijd bij minimaal twee, liefst meer bedrijven een offerte op, ook al heb je goede ervaringen met een specifiek bedrijf. Ik heb gezien hoe veel je dit kan besparen en dan heb ik het niet over een paar honderd euro.

De discussie hoeveel stopcontacten iemand nodig heeft is natuurlijk erg interessant, maar ik zou er zelf een sttuk of 4 à 5 plaatsen (pc, monitor, oplader telefoon/PDA/digitale camera, mogelijk een telefoon en natuurlijk dan één reserve. Mocht dat echt niet genoeg zijn koop dan gewoon een net beveiligd stekkerblok. Wat data betreft wordt inderdaad vaak 3 per werkplek gehanteerd. Let er wel op dat je niet te veel bespaard op dit soort dingen, als je een keer je printer wilt verplaatsen en er zitten geen aansluitingen dan wens je dat je ooit die € 200,00 extra had uitgegeven Dus niet alleen outlets bij de werkplekken.

Ik vind het idee van groenleer met 2 patch kasten erg goed. Je wilt geen discussies, of een evt. huurder wel of niet in die ene kast in jouw kantoor mag. Bovendien moet je dat ook niet willen. Echter denk ik dat glasvezel een beetje overkill is, ik zou gewoon voor cat6 gaan in de verticale bekabeling. Dat maakt je keuze voor netwerk apparatuur ook iets eenvoudiger en betaalbaarder. Verder lijkt me cat5e in de wandgoot meer dan voldoende, je zou natuurlijk het prijs verschil met cat6 eens kunnen bekijken, maar ik denk dat dat behoorlijk groot is nog. Let bij het leggen van de verticale bekabeling ook op dat je wat kabels legt naar het ISRA punt, mocht iemand een ISDN lijn willen aanvragen, dan moet je die wel boven kunnen krijgen

Let er ook op, als je gaat verhuren, hoe je bepaalde ruimtes indeelt. Ik neem aan dat je keuken en toilet gaat delen. Plaats dan wel een dames en heren toilet (volgens arbo verplicht vanaf 5 werknemers ?!? zoiets). Kijk ook goed waar je die plaatst, je wilt je huurder niet steeds door je kantoor hebben lopen.

Succes.